Как поправить еще поправимое

Фото: kn.kz.

В минувший понедельник они поступили на обсуждение в бюро заседания этого законодательного органа. И уже на этой неделе, возможно, решится судьба всего жилищного фонда страны.

Близкие причины видимых следствий

Сейчас многие задаются вопросом: будет ли этот законопроект подписан или отправлен на доработку? И еще: станет ли сенат сам вносить поправки или все же предоставит сделать это новому составу депутатов мажилиса? Ведь на прошлой неделе председатель сената Маулен Ашимбаев сказал, что до того, как будет избран новый состав мажилиса, все законопроекты будут рассматриваться верхней палатой парламента.

А когда эти поправки обсуждались в обществе, как всегда кипели страсти. Впрочем, они кипят и сегодня. И уж, конечно, будут кипеть и после принятия поправок в закон. Потому что, если говорить честно, мало кто понимает происходящее сегодня в так называемой реформе казахстанского жилищно-коммунального хозяйства.

После того, как ликвидация кооперативов собственников квартир (КСК) была отложена на год, до 1 июля 2023-го, стало понятно, что реформа эта провалена. Причин провала множество, но сейчас не о них речь, а о том, что существует опасность, что она будет провалена и в этом году. Потому что, на наш взгляд, причины, которые делают эту реформу весьма рискованной, не устранены.

У любого изменяющего общество процесса есть главные компоненты, и есть обертоны, — неожиданные компоненты, сопутствующие процессу, постоянно и быстро меняющие ситуацию. Также у любого процесса есть контрпроцесс — неминуемые, нежелательные и неожиданные последствия. И у контрпроцесса есть свои обертоны.

Людям, даже пристально следящим за меняющейся ситуацией, хорошо видны лишь обертоны, но не процессы. Почему? Потому что человек склонен искать близкие причины видимых следствий.

Не будем вдаваться в тонкости законотворчества и обсуждать, как это сегодня активно происходит, те или иные особенности статей Закона о жилищных отношениях и поправок к ним, а попробуем выявить главные противоречия в наших жилищных отношениях в целом.

Кто лучше: собственник или арендатор?

Итак, государство прилагает большие усилия для обеспечения казахстанцев жильем. Это одно из главных политических обещаний власти. Для этого разрабатываются программы предоставления жилья для госслужащих, ипотечные программы, государство субсидирует банкам проценты по жилищным кредитам, принимается Закон о долевом строительстве, разрешается снятие пенсионных накоплений, и делается много чего еще в этом направлении.

Какой из этого вывод о главном процессе развития казахстанского ЖКХ? Из двух возможных направлений развития нашего жилищного хозяйства — приобретение жилья в собственность или его аренда — государство выбрало курс на формирование собственников жилья.

Не будем говорить, хорошо это или плохо. Наверное, это больше соответствует менталитету и ценностям наших людей. Однако, как мы сказали выше, у этого процесса есть обертоны.

Так, собственник более привязан к месту, чем наниматель. Значит, рынок труда будет менее лабилен. От правительства требуется очень большая аккуратность в поддержании занятости в местах компактного проживания людей, иначе население, оставшееся без работы, может превратиться в социально неблагополучную часть общества, а то и в откровенно оппозиционный электорат. И местные акимы будут продолжать размораживать города по той же причине: когда жизнеобеспечение городов и поселков зависит от искусства управления одного человека, сбои неизбежны.

Иное дело — собственники арендного жилья. Их много, и сбой в жизнеобеспечении их домов, их собственности — это прямая потеря капитала.

Но у нас сложилось так, как сложилось, и смена этого курса болезненна. Нужно, во-первых, вырастить поколение, для которого собственность на жилье — обуза, а жить выгодно там, где платят. Для общества плохо, когда в нем существуют группы с разными системами ценностей.

Во-вторых, нужно придумать правовой механизм, который заставит вчерашних собственников квартир продавать жилье собственникам домов, — как любой передел собственности это будет очень болезненным процессом. В-третьих, деньги приобретателей домов будут потенциально инвестиционного характера и перетекут вчерашним собственникам квартир как плата за выкуп, стимулируют рост потребительского спроса при аналогичном сокращении возможности инвестиций. А значит, это будет стимулировать инфляцию. И это далеко не все обертоны.

Похоже, смены курса не будет

Давайте поплывем по течению и будем логически следовать выбранному не нами курсу.

К примеру, откуда взялась идея «управляющих компаний» (УК)? Из западного опыта. Мы ведь так хотим влиться в международное разделение труда, в семью цивилизованных народов. Ведь хотим, да?

Так вот, управляющие компании... управляют собственным жильем. Их доходы — это плата простых арендаторов за аренду жилья. УК много, и им приходится жестко конкурировать. У одной компании — дешево, но неуютно. У другой — бассейн во дворе, но дороговато. У третьей — магазины и спортивные площадки за ту же цену. Выбирай, арендатор-жилец!

Управляющие компании работают под свою ответственность и за свой риск, ведь арендные дома — это их вложенный капитал, и его нужно окупить. Риск дает право на прибыль, это азы экономики. И прибыли УК экономически оправданы, если мы практикуем расширенное воспроизводство.

А что происходит у нас?

Собственники жилья и всего дома (кондоминиума) — сами жильцы. Закон обязывает их нести совместные затраты на содержание жилого дома. Но закон не может обязать их оплачивать прибыли управляющей компании. Ведь ее прибыль — это не затраты на содержание дома. Экономически такая прибыль необоснованна и незаконна. Ведь функции УК — брать деньги от жильцов и тратить их на жизнеобеспечение.

А вот собственных денег УК не тратит, а если и потратит, то тут же соберет их через повышенные тарифы с жильцов. Значит, оборот УК состоит из чужих денег и чужих рисков, то есть она рискует чужими деньгами, перекладывая риски на жильцов. С точки зрения экономики права на прибыль УК не имеет. На зарплаты работникам — да, но не на прибыль.

Кроме того, управляющая компания работает в заведомо неконкурентной среде: собственник квартиры привязан к ней и вряд ли способен защититься от произвольно установленных тарифов. И даже законные решения суда об аннулировании незаконных статей в тарифе нередко разбиваются о меланхоличный вердикт — «все платят и согласны, и ты плати тоже».

Придется переквалифицироваться в управдомы

Наверное, разработчики Закона о жилищных отношениях, в котором были предусмотрены КСК, а потом и объединения собственников имущества (ОСИ), это неплохо знали, и уж, конечно, все в соответствии с этим знанием рассчитали.

И разрешили самим жильцам формировать некоммерческие органы управления домами. Как они назывались прежде — кооперативы, а ныне ОСИ, но это не так важно. Главное, идея хорошая и экономически обоснованная: жильцы платят за содержание своей собственности, и все, больше они платить не должны.

Нам возразят: если из-за неспособности жильцов домов им назначат управляющую компанию, то жильцы постепенно могут перейти к самым эффективным УК. А вот жадные УК разорятся. Отвечаем: совершенно верно. Но давайте тогда ответим на вопрос: кто из нас хочет, чтобы управление жилым фондом города или поселка (и установление тарифов!), в конце концов, сконцентрировалось у одной-двух УК? Понятно же, что такая «конкуренция» приведет к мгновенной монополизации рынка малым количеством УК. Тем более, с нашими предпочтениями.

И в хорошей, в принципе, идее о самоуправлении домов есть один существенный, если не сказать больше, изъян. Когда-то в Московском инженерно-строительном институте (МИСИ) был факультет городского строительства и хозяйства, который готовил небезызвестных управдомов. Помните таких? Их обучали — сколько бы вы думали? — пять лет!

И выходили они из стен института профессионалами, которые занимались всеми хлопотами, связанными с домом. И при этом несли серьезную ответственность за свою работу или недоработки. Дом разморожен? — в тюрьму. Деньги украдены? — в тюрьму. Это, наверное, некоторым современникам покажется излишне суровой практикой, но она была очень эффективной.

И вот сегодня, чтобы идея самоуправления сработала и не возникало нелепости под названием назначение государством управляющей компании, нужно иметь именно таких управдомов. Вы спросите: а где же их нынче взять? Давайте откроем соответствующий факультет, будем готовить реальных управленцев.

Затем разработаем систему установления тарифов, позаботимся о стратегической инфраструктуре ЖКХ, потом создадим органы для управления городским (поселковым) хозяйством, подконтрольные и подотчетные маслихатам, одновременно дадим маслихатам право определять бюджет этих органов.

И уж затем предложим жильцам самоуправление — и, одновременно, профессионального управленца. В случае, если жильцы неспособны или не склонны к самоуправлению, тогда предложим им государственную команду управленцев. А когда жильцы, так сказать, дорастут до самоуправления, ну что же, управдом передаст дела или станет наемником жильцов.

А пока этого не сделано, не надо бы ломать дров, ведь будет только хуже...

У «Комсомолки» в Казахстане появился свой канал в Telegram. Публикуем актуальные новости в течение 10 минут, беседуем со звездами эстрады и бизнес-аналитиками, говорим о курсе тенге каждый день.

Он не навязчивый. Новости приходят один раз в 20 минут. Вы будете в курсе всех важных событий.

Перейти на канал: https://t.me/kp_kz